Att en lägenhet i bra läge med hög standard har en högre hyra jämfört med en lika stor lägenhet med lägre standard låter väl rimligt? Vi kallar det rättvis hyra.
Rättvis hyra, eller systematisk hyressättning som det också kallas, är en hyressättningsmodell där varje lägenhet bedöms och poängsätts utifrån olika värderingskriterier, bland annat värderingar från dig som hyresgäst. Värderingar av till exempel modernitet, standard, läge och förvaltningskvalitet ligger sedan till grund för hyressättningen och påverkar hyran i varje enskild lägenhet.
Systematisk hyressättning är inget nytt. Det har funnits i över 30 år i olika former och kallats många olika namn, exempelvis: Rättvis hyra, Rätt hyra, Schysst hyra, Poänghyra, Tillämpad bruksvärdeshyra eller Hyresöversyn. Idag omfattas mer än 50 procent av lägenheterna i allmännyttiga bostadsföretag av någon form av systematisk hyressättning.
Varför gör Bodenbo den här förändringen?
I den nuvarande hyressättningsmodellen har fastighetens byggnadsår stor betydelse för hyresnivån. Det här har medfört att två identiska fastigheter med samma standard, har olika hyresnivåer beroende på när husen är byggda.
– Det kan också vara så att två lika stora lägenheter med olika standard, har samma hyra. Skillnader i hyror har aldrig jämnats ut eftersom hyreshöjningarna har varit densamma över hela fastighetsbeståndet, förklarar Bodenbos Projektledare Viktoria Danell.
Målsättning med Rättvis hyra är därför att få till en rättvisare hyressättning på lika villkor enligt bruksvärdesprincipen. Lika stora hyreslägenheter med samma bruksvärde ska helt enkelt få samma hyra. Det ger dig som hyresgäst också tydliga värderingskriterier och en tydligare bild av hur din hyra är uppbyggd.
– Bruksvärde betyder det praktiska värdet lägenheten har ur hyresgästens synvinkel. Den nya hyressättningsmodellen är alltså inte ett sätt att höja hyran, utan ett sätt att omfördela hyrorna så att du som hyresgäst betalar rätt hyra för din lägenhet, säger Viktoria Danell.
Hyresgästföreningen, som företräder hyresgästerna i hyresförhandlingarna, är också positiva till att Rättvis hyra nu kommer att införas i Bodenbo.
– Systematisk hyressättning är viktigt för att motverka oförklarliga skillnader i hyra. Lika lägenheter ska ha lika hyra. Detta projekt kommer att göra att både vi och hyresvärden får bättre inblick och kontroll över hyressättningen. Det leder till hög kvalitet i förhandling på sikt, uppger Elin Bergvall och Charlotte Lundberg Jonsson på Hyresgästföreningen Norrland.
Hur görs värderingen för Rättvis hyra?
Modellen Rättvis hyra går ut på att varje lägenhet bedöms och poängsätts utifrån ett antal värderingskriterier som hustyp storlek, läge i huset, hiss, närhet till kommunikationer och så vidare. Du som hyresgäst är med och deltar i den värderingen med hjälp av en enkät. Poängsättningen fastställs sedan i förhandlingar mellan Bodenbo och Hyresgästföreningen.
Tre huvudkriterier styr poängsättningen. Lägenhetstypen, och hur många kvadratmeter lägenheten är, sätter 70 procent av hyresvärdet. Fastighetens standard, till exempel byggnadsår, om det finns hiss, är nära till centrum etc. värderas till 25 procent. Lägenhetens standard står för 5 procent av värderingen och handlar till exempel om standard i kök och badrum, tillgång till balkong, uteplats och vilken typ av golv som finns i lägenheten.
Vad händer nu?
Alla hyresgäster hos Bodenbo har fått en enkät där man ska värdera olika kriterier gällande sitt boende. Den enkäten kommer att vara en del i poängsättningen. Sedan behöver i princip alla fastigheter och lägenheter inventeras för att komplettera värderingen. Med drygt 2000 lägenheter kommer det ta ungefär ett år att färdigställa den inventeringen, uppskattar Viktoria Danell.
– Det blir jag och min kollega Johan Bergman som kommer göra inventeringen tillsammans. Det här är ett arbete som kommer pågå över lång tid, så alla hyresgäster kommer få besked om vilken vecka just deras trappuppgång kommer inventeras.
Det som kommer inventeras i lägenheten är parametrar som Bodenbo och Hyresgästföreningen tagit fram tillsammans, till exempel balkong, förråd, typ av golv, kakel, disk- och/eller tvättmaskin. Har du installerat en tvättmaskin eller diskmaskin själv kommer den inte påverka din hyra.
– Inventeringen tar 20–30 minuter och det är angeläget att du som hyresgäst ger oss tillgång till lägenheten, så vi får ett korrekt underlag för den framtida hyressättningen, förklarar Viktoria Danell.
Efter inventeringen kommer du som hyresgäst få en lägenhetsdeklaration över din lägenhet. Lägenhetsdeklarationen talar om vilka egenskaper lägenheten har enligt inventeringen.
Därefter påbörjas hyresförhandlingen med Hyresgästföreningen. Först när den förhandlingen är klar och poängsättningen fastställts, så kan Rättvis hyra börja att införas. Hyresjusteringarna och införandet sker i samråd med Hyresgästföreningen och vår målsättning är att alla hyror är Rättvisa år 2030.
