När den nya hyran förhandlades i samband med ROT-renoveringen av lägenheterna på Sergeantsgatan 10 hamnade den nya hyran för 60 lägenheter på en felaktig nivå som understiger bruksvärdet för liknande lägenheter i Bodens kommun. Bodenbo kommer därför att påkalla en bruksvärdering av dessa lägenheter, för att få till hyror på korrekta nivåer.

De berörda hyresgästerna har informerats om detta via brev under veckan och nu blir det Bodenbos och Hyresgästföreningens uppgift att i en förhandling komma fram till en ny hyra som överensstämmer med bruksvärdet. Om Bodenbo och Hyresgästföreningen ej kan komma överens om ny hyra så kommer den nya hyran att bestämmas av Hyresnämnden.  Bodenbos yrkande är att den nya hyran bör vara en normhyra på 1464kr/m2 i 2023 års hyresläge. Bodenbo är öppen för att den nya hyran fasas in över en längre tidsperiod.

Mer om bruksvärde och hur det tas fram finns här: https://www.domstol.se/amnen/hyra-bostadsratt-och-arrende/hyra-av-bostad-och-lokal/skalig-hyra/bruksvarde/

Bodenbos VD Johan Johansson svarar på sex frågor om de nya hyrorna:

Varför vill Bodenbo höja hyrorna på Sergeantsgatan 10?
– När den nya hyran förhandlades i samband med ROT renoveringen hamnade den nya hyran på en felaktig nivå som understiger bruksvärdet för liknande lägenheter i Bodens kommun. Vår hyressättning ska följa svensk hyreslag, det innebär att hyrorna på samma ort ska vara lika såtillvida att en lägenhet som har en viss standard och storlek ska ha samma hyra oavsett hyresvärd. Det är en lag som gäller alla hyresvärdar, både allmännyttan och privata värdar, meningen är att skapa balans på hyresmarknaden där alla värdar sätter hyror på samma sätt. Så vi tar vårt ansvar och följer lagen, helt enkelt.
Det fina med Bodenbo är att vi inte har en ägare som kräver utdelning utan hela hyresintäkten återförs i lägenheter och verksamhet och går på så sätt tillbaka till våra hyresgäster idag och i morgon.

Vad menas med rätt hyresnivå?
– Det är kort och gott att hyror sätts utifrån principen ”lika hyra för lika lägenhet”.
Om man som hyresgäst eller hyresvärd känner att man inte har ”rätt” hyra kan man enligt hyreslagen begära en bruksvärdering. Då görs en utredning om standard och hyra i den/de lägenheter som ska värderas. Sedan jämför man med liknande lägenheters standard och hyra på samma ort.
En konsekvens av att ha för låga hyresnivåer är att renoveringar och underhåll blir lidande och vi kan inte genomföra den upprustning som är helt nödvändig. Kan vi inte kan ta ut rätt hyra så kommer vi att tvingas riva flera av våra gamla bostadshus, vilket vi, och jag gissar att även våra hyresgäster, vill undvika. Vi vill skapa hållbara hem för framtiden och det bygger på underhåll och investeringar vilket kostar.

Hur går en bruksvärdering till?
– Vi som hyresvärd kallar Hyresgästföreningen till förhandling om bruksvärde i en specifik lägenhet eller i en fastighet med flera lägenheter, i detta fall hela Sergeantsgatan 10, och tillsammans bestämmer vi hur värderingen ska gå till. Vilka egenskaper ska värderas i en lägenhet och hur ska man dokumentera dem och hur ser tidsplanen ut. Därefter sammanställer Bodenbo ett underlag med uppgifter om dessa lägenheters egenskaper och lägger fram ett yrkande på ny hyra. Sedan följer förhandlingar och förhoppningsvis kan vi enas om en ny hyresnivå och slipper därmed gå vidare till Hyresnämnden. Vi tror att förhandlingarna resulterat i en överenskommelse först till hösten eller vintern.

Hur har ni har kommit fram till ert yrkande?
– Vårt initiala yrkande bygger på den skillnad vi har funnit vad gäller standard, boendekvalitet och hyra på Sergeantsgatan 10 kontra likvärdiga lägenheter hos privata hyresvärdar. I samverkan med de privata värdarna har vi nu ett stort jämförelsematerial att utgå i från.

Kommer ert yrkande motsvara den slutliga hyran?
– Vårt yrkande är den hyra som vi kommit fram till är den rätta, dvs ”lika hyra för lika lägenhet” (se fråga 2) och den ligger till grund för förhandlingarna med Hyresgästföreningen. Vad utfallet blir återstår att se. Först efter det får man som hyresgäst veta den nya hyran och hur upptrappningen till den ska ske.
Vi ska göra övergången så skonsam som möjlig, och kommer att erbjuda ett bättre skydd än vad lagstiftningen säger, genom upptrappning över flera år beroende på hur stor höjningen blir i respektive lägenhet.

Hur tänker ni kring hyresgästers ekonomi med höjda hyror?
– Vi är medvetna om att det här påverkar hyresgästernas hushållsekonomi och det är ett tråkigt besked att komma med. Vi önskar naturligtvis att vi inte var i denna situation. Men viktigt för oss, och även för våra hyresgäster, är att ta ansvar för våra 2000 lägenheter och den goda, långsiktiga förvaltningen av dem. Endast så kan vi garantera bra bostadsmiljöer i framtiden.