När Bodenbo bygger nytt, kommer jag som befintlig hyresgäst vara med och betala för kommande hyresgästers nybyggda boende? Nej, så är det absolut inte tänkt att fungera. Bodenbos VD Johan Johansson förklarar hur det ligger till.

Bodenbo är en stiftelse, vilket i princip innebär att det inte finns några ägare. Istället är det de befintliga och framtida hyresgästerna som Bodenbo ska maximera nytta och göra gott för.

 

Varje bostad bär sina egna kostnader

En annan princip är att varje hyresgäst ska betala för sitt boende där hyran sätts utifrån standard och upplevt värde. När hyran höjs varje år är det för att betala för de ökande kostnaderna i just den specifika lägenheten i det fastighetsbeståndet. Hyresintäkter i ett äldre bestånd med lägre standard ska alltså inte subventionera nyproduktion med högre standard.

– Enkelt uttryckt ska varje flerbostadshus och lägenhet betala sig själv. Hyresgästerna i nyproduktion med högre standard ska bära sina egna kostnader genom högre hyra. Det ska alltså i princip inte ske någon värdeöverföring emellan olika fastighetsbestånd, säger Johan Johansson.

Grundläggande för om Bodenbo överhuvudtaget ska bygga nytt har med efterfrågan att göra och om den produktionen kan bära sina egna kostnader. Det görs en grundlig bedömning av både risk och framgångsfaktorer. I en tillväxtstad som Boden är risken för hyresvakanser i de nybyggda fastighetsbestånden liten, menar Johan Johansson.

– Vi bygger ungefär 150 nya lägenheter i kvarteret Nejlikan och ute på Sveafältet. Bedömningen är att Boden kommer behöva någonstans mellan 1500 till 1800 nya lägenheter de kommande åren.

 

Lån finansierar nyproduktion

När beslutet om nyproduktion är gjord, så lånar Bodenbo hela summan för projektet där det ligger i kalkylen att de framtida hyresgästerna ska bära kostnaderna. Och det är här det finns en liten brasklapp, menar Johan Joansson.

– Hur försiktig och noggrann man än är, kan en riskkalkyl och bedömning av framtiden visa sig vara felaktig. Och får vi inte full hyrestäckning i vårt bestånd, då blir det givetvis så att hela kollektivet vara med och betala. Men det är viktigt att komma ihåg att om vi skulle få vakanser i vårt bestånd är det inte i nyproduktion i attraktiva, centrala lägen som vakanserna kommer att ske, utan i äldre mer perifera bestånd med lägre standard.